VARSEL OM PLANARBEIDER 2

KUNNGJØRING AV VARSEL OM PLANARBEIDER

Detaljreguleringsplan for Fjellås boligfelt, ved Hovsveien, Halden

I henhold til plan- og bygningslovens § 12-8, kunngjøres oppstart av detaljreguleringsarbeid i Halden kommune: FJELLÅS, planID: G-735, med formål om å tilrettelegge for utbygging med konsentrert småhusbebyggelse. Tiltakshaver er Løve Eiendom AS i Halden.

Oversiktskart: Området ligger syd for Halden sentrum på Idde-siden.

Planområdet (ca 14,5 dekar) er uregulert og ligger ved Hovsveien. Planen vil i hovedsak omfatte 175/32, med tilliggende eksisterende bebyggelse på eiendommene 175/43, 59, 68 og 70. Eiendommene med eksisterende bebyggelse er tatt med i planområdet for å skape en naturlig/ logisk avgrensning av planområdet. Eksisterende og ny avkjørsel til Hovsveien, samt parkering vil bli vurdert. I løpet av planprosessen kan planområdet eventuelt justeres noe. Området er uregulert.

Mot Hovsveien vil plangrensen bli samordnet med vedtatt reguleringsplan for fortau langs Hovs-veien (over).

Både i gjeldende kommuneplan, og i forslag til ny (vært på høring), er det aktuelle området avsatt som nåværende bebyggelse og anlegg. Reguleringen vil dermed være i tråd med overordnet plan.

Det ble avholdt oppstartsmøte i plansak 06.09.2021. Konsekvensutredning (KU) vurderes å ikke være nødvendig:

  • Forskriftens §6b): Detaljreguleringen er i tråd med formålet i overordnet plan (kommuneplanens arealdel), også høringsforslaget. Jf vedlegg I, pkt.25: Boliger er i samsvar med overordnet plan.
  • Forskriftens §8 – Fortetting med småhusbebyggelse i et eksisterende lite tettsted/ boligområde oppfanges ikke av vedlegg II.
  • Reguleringen vil ikke tilsidesette eller utgjøre en fare eller mulig trussel for miljø og samfunn.
  • Utarbeidelse av ROS-analyse vil være dekkende for de aktuelle vurderinger i planprosessen, og sikre et godt og tilstrekkelig beslutningsgrunnlag.

PLANOMRÅDET

Varslingsdokumenter er også tilgjengelig på kommunens nettside: www.halden.kommune.no. Nedenunder følger også referat fra oppstartsmøte i plansaken.

Eventuelle innspill til det igangsatte planarbeidet sendes til Halden Arkitektkontor AS, Pb. 374, 1753 Halden innen 24. oktober 2021. Eventuelle spørsmål rettes til Halden Arkitektkontor AS, tlf 69 17 53 85.

 

REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE 06.09.21

Tilstede: Henrik Rød, Løve Eiendom AS, forslagsstiller Frode Spernes Svendsen, Løve Eiendom AS, forslagsstiller
Erlend Eng Kristiansen, Halden Arkitektkontor AS, konsulent
Morten Høvik, Halden kommune
Inger Helene Kjerkreit, Halden kommune

1. Bakgrunn
Etter anmodning fra Halden Arkitektkontor AS ble det iht. plan- og bygningslovens § 12-8 holdt oppstartsmøte for «Detaljregulering for Fjellås». Tiltakshaver er Løve Eiendom AS.
Hovedformålet med planarbeidet er å legge til rette for etablering av konsentrert småhusbebyggelse på eiendommen gnr/bnr 175/32 ved Hovsveien, sydøst for Brattskott.
Forslagsstiller presenterte tankene for området. Her ønsker man å lage et enhetlig prosjekt hvor man får «følelsen av å bo i skogen». Intensjonen er å plassere bygningene på en lett/skånsom måte i terrenget, slik at både eksisterende terreng og trær kan bevares i stor grad. Man vil også se på muligheten til f.eks. å lage miljøvennlige energiløsninger.

Område- og prosessavklaring
Planstatus
Kommuneplanens arealdel, vedtatt 22.06.2011, viser at planområdet ligger i et område avsatt til «bebyggelse- og anlegg – nåværende». Kommuneplanens arealdel i Halden er under rullering, det er derfor også naturlig å skjele til denne. I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn med høringsfrist i juni 2021, var området lagt ut med tilsvarende arealformål. I tillegg er det markert med hensynssone H570 – Bevaring kulturmiljø. Bakgrunnen for denne hensynssonen er områdets beliggenhet i «Iddefjordsfjella», som er klassifisert som et kulturhistorisk landskap av nasjonal interesse (historisk – landets viktigste uttaksområde for granitt). Selve planområdet er uregulert, men grenser mot «Detaljregulering for fortau langs Hovsveien», vedtatt i kommunestyret 14.03.19.

Plantype
Planen skal utarbeides som detaljregulering.
Planarbeidet vurderes ikke å være omfattet av forskrift om konsekvensutredninger. Avklaringen av forholdet til forskriften må fremgå av varslingsdokumentene (konklusjon begrunnes).

Planavgrensning
Planområdet skal omfatte forslagsstillers eiendom gnr/bnr 175/32, samt fire tilliggende eiendommer i nord/øst – gnr. 175 gnr. 43, 59, 68 og 70. I nord er det viktig at det tas med nok areal for å sikre en tilfredsstillende adkomst fra Hovsveien. I syd tas Hovsveien og tilstrekkelig areal langs denne med i planen for å sikre frisikt ved ny adkomst.

Nasjonal PlanID og plannavn
Planen får navnet: Fjellås
Nasjonal Plan ID: G-735.

Prosess
Inger Helene Kjerkreit er saksbehandler i kommunen og formidler kontakt mot andre kommunale virksomheter ved høringer ol.
Oppstart av planarbeid varsles med annonse i Halden Arbeiderblad og på Halden kommunes internettsider. Varslingsdokumentene oversendes saksbehandler for gjennomgang før disse sendes ut. SOSI-fil av plangrensen oversendes ved varsling. Kartgrunnlag og naboliste bestilles ved henv. til GEODATA-avd. ved Christian Rustadbakken: christian.rustadbakken@halden.kommune.no, tlf. 94015028. Saksbehandler sørger for utleggelse av varsel på kommunens hjemmeside.

Medvirkning
Det stilles ikke krav til medvirkningsprosess i denne saken ut over plan- og bygningslovens formelle minstekrav ved oppstart og høring av planforslaget.

Byggesak samtidig med plansaken?
Det er ikke aktuelt med parallell behandling av plan- og byggesak.

Andre virksomheters tilbakemelding
Før oppstartsmøtet var planinitiativet på høring i de ulike kommunale virksomheter i tråd med interne rutiner. Innspill fra Byggesaksavdelingen (datert 31.08.21), Overordnet plan (datert 27.08.21), Teknisk VA (datert 02.09.21) og Avdeling for miljø- og landbruk (datert 31.08.21) ble gjennomgått i møtet. Disse refereres ikke her, men vedlegges referatet i fulltekst.

Etterskrift: Til spørsmål om kommunen kan akseptere pumpeløsninger for avløp er svaret fra Teknisk VA: «Vi ser helst at de får til en avtale med grunneier om at de får gå over deres eiendom med Vann- og avløpsledninger, men vi kan ikke nekte de å bruke private pumpestasjoner for å pumpe avløpet opp i Hovsveien. Disse pumpestasjonene vil da for alltid være private.»

Annet
Planavdelingen er svært positive til intensjonen om å skape et enhetlig boligprosjekt hvor bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon skal tillegges særlig vekt. Planinitiativets forslag om BYA 30% synes i utgangspunktet riktig i dette området som ligger noe langt fra sentrum og andre samfunnsfunksjoner.
Det er ikke ønskelig med økt trafikkmengde ut i Hovsveien fra den private eksisterende stikkveien mellom i Hovsveien 140 og 148. Dette er i en sving og veien er relativt bratt inn mot Hovsveien. Det er forståelse for at det er naturlig å føre trafikken f.eks. fra «tilleggstomta» ut den veien. Det må da påregnes krav om utbedring av stigningsforholdene i veien. Veibredden må avklares i forhold til antallet nye boenheter. Områdestabilitet skal være avklart på reguleringsplan-nivå. Det må gjøres en vurdering av dette i tråd med NVEs sine veiledere.
Det blir viktig å finne riktig nivå på krav til parkering. Med områdets noe perifere plassering, og pr. i dag beskjedne kollektivtilbud, vil det være behov for en del biloppstillingsplasser. Planen skal ikke oppfordre til økt bilbruk, men heller ikke ha urealistisk lave krav til parkeringsdekning. Maksimums- og minimumskrav kan være en løsning.