VARSEL OM PLANARBEIDER 2

KUNNGJØRING AV VARSEL OM PLANARBEIDER

Detaljreguleringsplan for Tistedal, kvartalet Bjerklundveien – Orødveien – Tangenveien

I henhold til plan- og bygningslovens § 12-8, kunngjøres oppstart av detaljreguleringsarbeid i Tistedal sentrum i Halden kommune: Bjerkelundveien 1 og 3, gnr./bnr. 145/18 og 114 og Orødveien 2, gnr./bnr. 145/2 og eiendom gnr./bnr. 145/12, planID: G-739.

Formålet er å komplettere med boligbebyggelse på ubebygde tomter og på en tidligere barnehagetomt, med konsentrert småhusbebyggelse med felles adkomst, parkering og lekeplass, 50% BYA og bygg i 2 etasjer. Krysset Orødveien x Bjerkelundveien og lekeplassen ved Bjerklundveien kan være aktuelt å innlemme i planforslaget. I løpet av planprosessen kan planområdet eventuelt justeres noe. Tiltakshaver er GT Gruppen AS i Halden.

Gjeldende reguleringsplaner er «Tistedal sentrum», PlanID G-314, vedtatt 22.06.1988 og Søndre Tistedal», PlanID G-310, vedtatt 18.02.1988, og den nye planen blir en reguleringsendring av disse.

Varslingsdokumenter er også tilgjengelig på kommunens nettside: www.halden.kommune.no.

Eventuelle innspill til det igangsatte planarbeidet sendes til Halden Arkitektkontor AS, Pb. 374, 1753 Halden innen 31. desember 2021. Eventuelle spørsmål rettes til Halden Arkitektkontor AS, tlf 69 17 53 85.

 

REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE 03.11.21

Tilstede: Thor Øivind Larsen, GT Gruppen AS, forslagsstiller
Gintaras Laucius, GT Gruppen AS, forslagsstiller
Gintare Lauciuviene GT Gruppen AS, forslagsstiller
Erlend Eng Kristiansen, Halden arkitektkontor, plankonsulent
Morten Høvik, Halden kommune
Ole Bernt Kvisgaard, Halden kommune

Bakgrunn
Oppstartsmøte gjaldt en omregulering fra offentlig formål til boligformål på eiendommene Orødveien 2, med gnr./bnr. 145/2 og Bjerkelundveien 1 og 3, med gnr./bnr. 145/18 og 114. Forslagstiller er GT Gruppen AS og plankonsulent er Halden arkitektkontor.
Hovedformålet er å komplettere med boligbebyggelse på ubebygde tomter og på en tidligere barnehagetomt. Planinitiativet foreslår konsentrert småhusbebyggelse med felles adkomst, parkering og lekeplass, 50% BYA og bygg i 2 etasjer. Krysset Orødveien x Bjerkelundveien og lekeplassen ved Bjerklundveien kan være aktuell å innlemme i planforslaget.
Planområdet er regulert som del av Tistedal. Generelle intensjoner og føringer i reguleringsplaner for Tistedal sentrum og Halden kommunes planstrategi legges til grunn for vurdering av planforslaget.

Område- og prosessavklaring
Planarbeidet vurderes ikke å være omfattet av forskrift om konsekvensutredninger. En avklaring av forholdet til forskriften må gå frem av varslingsdokumentene (konklusjon begrunnes).
Risiko og sårbarhetsanalyse skal utarbeides.
Samrådsprosess med kommunale virksomheter kan bli aktuelt ved utforming av vei, gatekryss adkomst og ved eventuell regulering av offentlig lekeplass.

Planstatus
I kommuneplanen vedtatt 22.06.2011 ligger eiendommene innenfor “nåværende sentrumsformål».
Gjeldende reguleringsplaner er «Tistedal sentrum», PlanID G-314, vedtatt 22.06.1988 og Søndre Tistedal», PlanID G-310, vedtatt 18.02.1988.
Reguleringsplanenes intensjoner har vært å verne bygningsmiljøet og å gjenskape et attraktivt miljø med identitet. De skulle tilrettelegge for boligbygging og fortetting på innfyllingstomter. Tistedalens tilbud som sentrumsområde skulle styrkes for service og fritid. Planene skulle gi bedre trafikale forhold.
Halden kommune har i arbeidet med kommuneplanens arealdel fått laget en rapport over «Fortettingsstrategier – Del 1 Kulturhistoriske vurderinger av Halden tettsted – Vurderinger av verdi og fortettingspotensial, Del 2 Kunnskapsgrunnlag, situasjonsbeskrivelse og fortettingsstrategi». Her er fortettingsmuligheter i Tistedalen vurdert, som en av tre delsentre i Halden.

Plantype
Planen skal utarbeides som detaljregulering.

Planavgrensning
Plantiltaket har til hovedhensikt å regulere eiendommene det planlegges ny bebyggelse for mellom Orødveien og Bjerkelundveien. I tillegg anbefales at avgrensningen omfatter lekeplassen ved Bjerkelundveien, vernet bolig Orødveien 4 og øvrige boligtomter innenfor kvartalet Bjerkelundveien, Orødveien, Tangenveien, og veiareal rundt kvartalet. Varslet plangrense kan senere eventuelt innsnevres når senere i planprosessen når tema og problemstillinger viser hva som er aktuelt å regulere. Plankonsulenten foreslår avgrensning på kartutsnitt som skal inngå i varslingsdokumentene.

Nasjonal PlanID og plannavn
Planen får navnet: Bjerkelundveien 1 og 3, gnr./bnr. 145/18 og 114 og Orødveien 2, gnr./bnr. 145/2 (og eiendom gnr./bnr. 145/12) – senere endret til: Tistedal, kvartalet Bjerklundveien – Orødveien – Tangenveien  Nasjonal Plan ID: G-739.

Prosess
Ole Bernt Kvisgaard er saksbehandler i kommunen og formidler kontakt mot andre kommunale virksomheter ved høringer ol.
Oppstart av planarbeid varsles med annonse i Halden Arbeiderblad og på Halden kommunes internettsider. Varslingsdokumentene oversendes saksbehandler for gjennomgang før disse sendes ut. SOSI-fil av plangrensen oversendes ved varsling.
Kartgrunnlag bestilles ved henv. til GEODATA-avd. ved Christian Rustadbakken: christian.rustadbakken@halden.kommune.no, tlf. 69 17 47 33. Saksbehandler sørger for utleggelse av varsel på kommunens hjemmeside.

Nabovarsling
Naboer og berørte varsles med brev til adressater etter en naboliste og liste over myndighetsinstanser som fås ved planavdelingen.

Medvirkning
Lovpålagt varsling vil gi anledning til å gi innspill og medvirke fra innbyggere, naboer og myndigheter. Behovet for mer medvirkning utenfra kan vurderes når prosjektet er nærmere avgrenset.

Utbyggingsavtale
Utbyggingsavtale anses ikke å være aktuelt i plansaken.

Byggesak samtidig med plansaken?
Parallell regulering og byggesaksbehandling antas ikke å være aktuelt i plansaken.

Andre virksomheters tilbakemelding på planinitiativet
Avdeling miljø og landbruk
Natur: Det er registrert en alm (trua art) i naturbase innenfor planområdet, som må søkes å ivaretas i planarbeidet.
Forurensning: Støy og luftkvalitet er trolig ikke et problem innenfor planområdet, da det ligger utenfor støysonene fra vei og tog og utenfor luftforurensningssonene (er kun langs E6). Det er ikke mistanke om forurenset grunn.
Klima: Det bør legges til rette for klimavennlige energiløsninger og/eller lokal energiproduksjon. Ladeinfrastruktur for elbiler og gode muligheter for sykkelparkering er også viktig.
Miljørettet helsevern: Ettersom barnehagen ikke lenger eksisterer, vil det være et positivt folkehelsetiltak å etablere en lekeplass i planområdet. Samtidig må man være klar over at lekeplasser og nærmiljøanlegg kan være kilde til støy for naboer, og dette bør det tas hensyn til i planleggingen.

Veg og Park
Det har vært et tema tidligere om å stramme inn krysset Orødveien- Bjerklundveien, det er lurt å tenke på dette når det reguleres der se kart.
Når det gjelder innkjøring til boligene bør denne legges til Bjerklundveien.

Overordnet plan
Det er bra at forslag til kommuneplan legges til grunn for dette planinitiativet siden det er flere forhold som er endret for akkurat dette arealet, spesielt hensynssone for flom og bestemmelsesområde kulturmiljø. Mer informasjon om bestemmelsesområdet, bl a hvilke verdier som er vektlagt og hva det er viktig å ta hensyn til, er beskrevet i rapporten «Fortettingsstrategier og kulturhistoriske verdier i Halden Del 1 og 2» , tilgjengelig her: https://www.halden.kommune.no/tjenester/samfunn-ogsamskaping/planer/kommuneplan-areal-og-samfunnsdel/arealdel-2011-2023/rullering-av-kommuneplanens-arealdel-2021-2050/delutredninger-og-rapporter-arealdelen/. I rapporten har bestemmelsesområde #15 navnet «Orødveien».
Kilden til aktsomhetsområde flom er NVE temakart aktsomhet flom https://temakart.nve.no/tema/flomaktsomhet. Flomrisikoen må håndteres i planarbeidet.
I vedtatt samfunnsdel og i planbeskrivelsen til forslag til kommuneplan pekes det på at Tistedal skal videreutvikles som bydelssentra innenfor tettstedsgrensen, se bl a s 28 i planbeskrivelsen som har vært på høring: https://www.halden.kommune.no/tjenester/samfunn-og-samskaping/planer/kommuneplan-areal-og-samfunnsdel/arealdel-2011-2023/rullering-av-kommuneplanens-arealdel-2021-2050/.
Tistedal skole og Tistedalsområdet har et ganske stabilt befolkningstall. Jf mål i klimaplan bør de tjenestene og funksjonene man trenger i hverdagen i størst mulig grad ligge i nærområdet, for å redusere transportbehovet. Det er positivt om man på en god måte kan fortette innenfor allerede bebygde arealer i Tistedal sentrum. Samtidig viser kartleggingen i Fortettings-rapporten at det er store kulturhistoriske verdier i Tistedalområdet som må hensynstas når området utvikles videre.
I kommuneplanarbeidet har statsforvalteren kommentert at jf Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, § 5d. , skal det ved omdisponering av lekearealer skaffes fullverdig erstatning. I kommuneplan er det eldre skolegårder som i dag er erstattet av ny skole (Kongeveien) som er kommentert.
Krysset der Orødveien og Bjerkelundveien møtes og samles før de går inn på Øbergveien/Georg Feydts gate er krevende og uoversiktlig. Ved vurdering av eventuell ny bebyggelse her må byggegrense mot veg og nødvendig sikt ivaretas. Det bør vurderes om flere av kryss- og vegløsning her bør inngå i reguleringsplanen.
Det har kommet vann inn i kjellere i dette området flere ganger. Det tyder på utfordringer med overvann ved stor nedbør. Overvannshensyn må ivaretas i planarbeidet.

Annet
Gjeldende reguleringsplaner for Tistedal sentrum og for Søndre Tistedal har hatt som intensjon å verne om kvaliteter i Tistedals miljø og identitet, og å tilrettelegge for boligbygging ved komplettering og/eller fortetting på innfyllingstomter.
Rapporten om fortettingsstrategier for Halden beskriver et kunnskapsgrunnlag på bakgrunn av kulturhistoriske vurderinger av stedets verdi og fortettingspotensial. Stedet Tistedal er beskrevet med verdinivå 1 – stor grad av verneverdier. Tistedal sentrum er beskrevet med verneverdi 2 – områder med noe verneverdi. Området for planforslaget har noe verneverdi (verneverdi 2). Et vernet bygg i sveitserstil står nær eiendommene en vil regulere. Øvrig tilgrensende bebyggelse har andre bygningstyper og bebyggelsesmønstre.
Eiendommene som ønskes regulert for boligbebyggelse, har i dag lav utnyttelse eller er ubebygget. Ny bebyggelse vil kunne komplettere en sammenheng og struktur med eksisterende bebyggelse i området.
Områdets ulike bebyggelsesmønstre og bygningstyper gir varierte referanser for ny bebyggelse. Nybygg i Tistedal sentrum bør gi gode egenkvaliteter for sine beboere og samvirke godt funksjonelt og estetisk med omgivelsene i Tistedal sentrum.
Krysset Orødveien x Bjerkelundveien kan være aktuell å innlemme i planforslaget. Lekeplassen ved Bjerklundveien kan eventuelt integreres i planen som areal for lek i nabolaget. Den har formålet forretning/kontor og parkering, men brukes idag som lekeplass.

 

PLANINITIATIV 21.09.2021

ANMODNING OM OPPSTARTSMØTE IGANGSETTING AV PRIVAT PLANARBEID;
Omregulering av Del av Tistedal Sentrum

Det anmodes herved om oppstartsmøte for planarbeid ifølge vedlegg.
Vi er klar over at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige, og vi stiller med fagkyndig deltakelse på møtet. Fra forslagstiller møter Siv.ark. MNAL Erlend Eng Kristiansen, Halden Arkitektkontor AS og Thor Øivind Larsen og Gintaras Laucius fra GT Gruppen AS.
Det bes om at kommunen vurderer om det er aktuelt om andre kommunale avdelinger/ etater bør delta på møtet.
Det har tidligere vært kontakt med kommunen om denne saken, mellom Johnny Olsen (på vegne av GT Gruppen) og Erik Vitanza.
Planarbeidene vil gjennomført på detaljreguleringsnivå (PBL § 12-3) som et privat planforslag (PBL§ 12-11) som en endring av to gjeldende reguleringsplaner (PBL § 12-14) G-310 og G-314. Begge disse eksisterende planer er for øvrig utarbeidet av undertegnede (den gang som ansatt i Halden kommunes planavdeling).

Med hilsen
Siv.ark. MNAL Erlend Eng Kristiansen
Halden Arkitektkontor AS

Gårds- og bruksnummer/adresse:
Bjerkelundveien 3 – to eiendommer, 145/114 (Tidligere Tistedal barnehage)
Bjerkelundveien 1, 145/18
Orødveien 2, 145/2

Tiltakshaver: GT Gruppen AS, Olleveien 2, 1791 Tistedal

Forslagsstiller: Halden Arkitektkontor AS, Pb.374, 1753 Halden

Plassering av området er vist med sort pil på oversiktskartet

Detaljkart som viser planavgrensningen:

Foreslått planområde er på ca 4 dekar.

Skråfoto eller flyfoto av planområdet:

Gjeldende plangrunnlag (jf. § 1 g[1])

[1] Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.

Kommuneplanens arealdel for Halden (er under rullering).
Både i gjeldende kommune-plan, samt i forslag til ny, er det aktuelle området avsatt som nåværende sentrums-formål i nord, og som nåværende bebyggelse og anlegg i syd.
Omreguleringen vil dermed være i tråd med overordnet plan.

I høringsforslaget til ny arealdel er deler av området (den tidligere barnehagen) vist som H320_2 – aktsomhets-område flom.

Her inngår dessuten Orødveien 4 (145/8) i område #15 hensyn bevaring og annet kulturmiljø. Dette taler for at man i omreguleringssaken ikke bør ta med denne eiendommen i planområdet for omregulering, men at dette isteden gjøres som en egen plan i annen regi for området merket #15.

Reguleringsplaner:

Øverste del av området (trekanten øverst) inngår i reguleringsplan G-314 Tistedal Sentrum, men angitt blandet formål bolig/ forretning/ kontor.

Nederste og største del av området inngår i reguleringsplan G-310 Søndre Tistedal med formål offentlige bygg – barnehage og trygdeboliger, samt i sydspissen boligformål.

Her er Orødveien 4 (145/8) avsatt som verneverdig bygning/ eiendom.

Planlagt arealbruk (jf. § 1 c)

Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse
Veiareal, adkomst, eventuell gjesteparkering
Felles uteopphold/ gårdsplass/ lekeplass

Beskrivelse – hva og hvem

a) formålet med planen Tilrettelegge for fortetting med nye boliger i Tistedal. Styrke tilbudet for nye boliger i Halden kommune.

Oppfylle krav i kommuneplanens arealdel, samt plan- og bygningsloven om utarbeidelse av reguleringsplan (reguleringendring) for endringer som dette.

b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet Vil knytte seg til eksisterende infrastruktur. Det vil være positivt for sentrum i Tistedal å få en godt planlagt og helhetlig vurdering av området, som pr dato ligger brakk, etter at Tistedal barnehage ble nedlagt.
c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Konsentrert småhusbebyggelse. Felles adkomst og parkering. Felles lekeplass.
d) utbyggingsvolum og byggehøyder 50% BYA. 2 etasjer.
e) funksjonell og miljømessig kvalitet Terrengtilpasning og estetisk gode løsninger vil bli vektlagt. Bokvalitet skal vektlegges.

Det vil følge illustrasjoner av planlagt bebyggelse i planbeskrivelsen.

f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser Dette er et historisk urbant og tett område. Myndighetene har satt krav til høy grad av utnytting ved fortetting og nybygging. Grad av tetthet vil bli vurdert i forhold til nabobebyggelse, estetikk, byggeskikk og bokvalitet.
g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid Kommuneplanen vil bli førende for planarbeidet.

Planarbeidet blir en omregulering, som følge av avvikling av Tistedal barnehage.

h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet Aktsomhetskart flomfare for deler av området.

 

i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet Ivaretas gjennom utarbeidelse av ROS-analyse.

Det skal tas inn reguleringsbestemmelse om radon-sikring av ny bebyggelse.

j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart Naboer og de vanlige regionale hørings-instansene.

Statsforvalteren i Oslo og Viken, Viken fylkeskommune,

NVE og Statens vegvesen.

k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte. Vanlig planprosess som følger av plan- og bygningsloven legges til grunn.

 

l) vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt.

 

Fullstendig vurdering i eget vedlegg til planinitiativet.

Konsekvensutredning (KU) vurderes å ikke være nødvendig.

Forskriftens §6b): Detaljreguleringen er i tråd med formålet i overordnet plan (kommuneplanens arealdel), også høringsforslaget. Jf vedlegg I, pkt.25: Boliger er i samsvar med overordnet plan.

Forskriftens § 7b) og 8 – Fortetting med småhusbebyggelse i et eksisterende lite tettsted/ boligområde oppfanges ikke av vedlegg II.

Reguleringen vil ikke tilsidesette eller utgjøre en fare eller mulig trussel for miljø og samfunn.

Utarbeidelse av ROS-analyse vil være dekkende for de aktuelle vurderinger i planprosessen, og sikre et godt og tilstrekkelig beslutningsgrunnlag.