KUNNGJØRING AV VARSEL OM PLANARBEIDER
Detaljregulering for Kvartalet Violgata – Kr. Augusts gate – Oscars gate – Nils Ankers gate, Halden kommune
I henhold til plan- og bygningslovens § 12-8, kunngjøres oppstart av detaljreguleringsarbeid i Halden kommune: Kvartalet Violgata – Kr. Augusts gate – Oscars gate – Nils Ankers gate, planID: 3001_G-754, med formål om å tilrettelegge for utbygging av konsentrert sentrumsbebyggelse for flere byboliger i Halden sentrum. Det er også ønske om å se nærmere på muligheten for næring i 1.etg., primært for hjørnet Kristian Augusts gate – Violgata. Det kan også være aktuelt å se nærmere på mulighet for etablering av offentlig parkering sammen med beboerparkering i p-kjeller.
Eksisterende bebyggelse noen av eiendommene forutsettes revet. Dette gjelder tidligere bilverksted på Oscarsgate 9 (62/184,211), samt tilbygg i Violgata 14 (62/182).
Tiltakshaver er Exenter AS i Halden.
Oversiktskart: Kvartalet (vist med sort pil) ligger på Nordsiden vest i Halden sentrum.
Ikke alle grunneiere/hjemmelshavere innenfor planområdet er med i planarbeidet, men vil bli holdt orientert og involvert i det som berører deres eiendommer. En del av området er et tidligere bilverksted, i dag benyttet til lokale for utleie av diverse anleggsmaskiner m.m. En del av området er benyttet som parkeringsplass. Sydlig del av området består av eksisterende bebyggelse benyttet til boliger, tannlegekontor, samt de tidligere lokalene til Frivillighetssentralen, med tilhørende parkering og uteoppholdsarealer.
Planområdet (6.886 m2) vist med lilla.
Området er uregulert, og kvartalet er avsatt som nåværende sentrumsformål i kommunedelplanen for Sentrum. Det er også vist hensynssone H390 mulig forurensning (tidligere bensinstasjon). Området har ikke raster for bevaring kulturmiljø (H-570).
Kvartalet inngår som område nr. 4 i sentrumsplanens temakart over utbyggings-områder i sentrum.
Sentrumsplanen er førende for reguleringsarbeidet: 100% BYA. Gesimshøyde 7m. Det vises også til NIKU Oppdragsrapport 142/2016, s.40-42 – bilag til sentrumsplanen, vedrørende byggehøyder på dette området (4). Såpass lav generell gesimshøyde (7m) vil bli utfordret i planforslaget.
Parallelt med reguleringsarbeidet, arbeides det i en 3D-modell for med volumer, utbyggings-struktur og uttrykk.
Utsnitt sett nordover/oppover Violgata – eksisterende bebyggelse er hvite.
Illustrasjonene under viser høyeste gesimshøyde på 9,5m på det grå bygget: 3 etasjer og loftsetasje over parkeringskjeller. Ellers er det vist 2 etasjer og loftsetasje med knevegg over parkeringskjeller.
Dette er gjort for å få en variasjon i kvartalet, med trapping av bebyggelsen som forholder seg til terrengfallet, samt motsvarende eksisterende bebyggelse på motsatt side av gata.
Eksisterende gatestruktur og kvartalsstruktur ligger fast og skal ikke overbygges eller brytes, jf temakart for Historiske gateløp. Verneverdige bygninger/ områder skal vies spesiell oppmerksomhet i planleggingen av nye tiltak. Kvartalsstrukturen skal ivaretas. All bebyggelse skal plasseres i byggelinje mot fortau der dette er praksis. Formspråket i bebyggelsen skal baseres på tydelig slektskap. Ensartede fasader skal ikke ha lengde mer enn 25 meter.
I de områder der brutt hjørne benyttes skal brutt hjørne framheves sterkere enn bygningens fasade. Takvinkel og takform skal følge områdets karakter.
Taktekking skal følge områdets særpreg i materialvalg og farge.
Det ble avholdt oppstartsmøte i plansak 10.10.2023. Konsekvensutredning (KU) vurderes å ikke være nødvendig.
Hva er en reguleringsplan?
En reguleringsplan er en plan for utvikling av et avgrenset område. Reguleringsplanen fastsetter hvordan området kan brukes, hva som kan bygges der, og hvilke kvaliteter som skal sikres videreført.
Planen består av et plankart med tilhørende reguleringsbestemmelser, samt en planbeskrivelse, med risiko- og sårbarhetsanalyse.
Reguleringsplanen tar utgangspunkt i retningslinjer i overordnede planer, som for eksempel og i dette tilfellet; Sentrumsplan for Halden 2017-2029 (kommunedelplan).
Vi er nå i startfasen av planprosessen, og ber med dette om innspill eller forhold du mener det bør tas hensyn til når planforslaget skal utarbeides.
Etter at planforslag foreligger, sendes dette til kommunen for behandling i det faste planutvalget. Det er et politisk utvalg, som bestemmer om forslaget kan legges ut til høring og offentlig ettersyn. Dette betyr at dere som naboer da får anledning til å si deres mening om dette konkrete planforslaget. Deretter skal kommunens administrasjon og så det samme utvalget behandle innkomne høringsuttalelser, og vurdere om det er behov for justeringer, før planforslaget sendes videre til kommunestyret for sluttbehandling og vedtak.
Dersom det eventuelt skulle foreligge innsigelser fra statlig eller regional myndighet, må disse avklares for at kommunestyret skal kunne egengodkjenne planen.
Utarbeidelse og behandling av en reguleringsplan kan forventes å ta ca et år fra varsel om oppstart.
Varslingsdokumenter (inklusive planinitiativ og referat fra oppstartsmøte) er tilgjengelige på kommunens nettside: www.halden.kommune.no/kunngjoringer-og-horinger
Eventuelle innspill til det igangsatte planarbeidet sendes til Halden Arkitektkontor AS, Pb. 374, 1753 Halden eller til erlend@haldenarkitektkontor.no innen 12. januar 2024.
Eventuelle spørsmål kan rettes til undertegnede, på telefon 93096985 eller epost erlend@haldenarkitektkontor.no
VEDLEGG: Vurdering av behov for konsekvensutredning – planavdelingen
Plangrunnlag:
I kommuneplanens arealdel er området satt av til bebyggelse og anlegg – nåværende. I kommunedelplan for sentrum er området satt av til sentrumsformål. Med sentrumsformål forstås forretninger, tjenesteyting (innbefattet håndverksvirksomhet) og boligbebyggelse, kontor hotell/overnatting og bevertning herunder nødvendige grøntareal til bebyggelse, jf. planbestemmelse § 2.16 i sentrumsplanen. Deler av området er i tillegg angitt med hensynssone H390 – fare for forurensning. Sentrumsplanen går foran kommuneplanen ved motstrid, men kommuneplanen vil utfylle sentrumsplanen på punkter der sentrumsplanen er taus, jf. kommuneplanbestemmelse § 2.1.2.
Området er ikke regulert.
Planforslaget
Det er ønske om å rive (deler av) et eldre bilverksted og bygge ut dette området samt et tilgrensende areal som er benyttet til parkeringsplass, til boliger med tilhørende uteoppholdsarealer, parkering m.m. Det er ønske om å se på muligheten for etablering av næringsvirksomhet i 1. etasje. Deler av planområdet er bebygd med boliger, tannlegekontor m.m.. Planforslaget vil trolig stadfeste dagens bruk for disse arealene. Arealbruken i detaljreguleringen vil være i tråd med sentrumsplanen/overordnet plan. Området er totalt på ca. 4,0 daa.
KU-forskriften
Detaljreguleringen vil ikke åpne for tiltak nevnt i KU-forskriftens vedlegg I. Planarbeidet utløser derfor ikke krav om konsekvensutredning med planprogram etter KU-forskriftens § 6.
Etter KU-forskriften § 8 skal reguleringsplaner som åpner for tiltak i KU-forskriftens vedlegg II konsekvensutredes, men ikke ha planprogram eller melding, hvis de kan få vesentlige virkninger etter KU-forskriftens § 10. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen, jf. KU-forskriften § 8 første ledd bokstav a. Det ble laget en konsekvensutredning til kommunedelplan for sentrum, der dette området ble sett på spesielt. Det kan derfor argumenteres for at reguleringsplanen er omfattet av unntaket om konsekvensutredning
Etter vår vurdering er tiltaket er i tråd med overordnede planer, men det kan stilles spørsmål om tiltaket er tilstrekkelig eller fullt ut konsekvensutredet i de overordnede planene, jf. kapittel 5 i KU-forskriften om krav til innholdet i konsekvensutredningen. Vi gjør derfor en videre vurdering etter forskriftens vedlegg II og kriteriene i § 10.
Detaljreguleringen åpner for tiltak beskrevet som «Utviklingsprosjekter for by- og tettstedsområder» i KU-forskriftens vedlegg II nr. 10 bokstav b. Jf. også KMD sin Veileder om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven kap.7.2.1 om at bestemmelsen skal tolkes vidt. Utviklingsprosjekt for boligbygging er omfattet av bestemmelsen.
I vurderingen av om en plan får vesentlige virkninger for miljø eller samfunn skal det ses hen til egenskaper ved planen eller tiltaket og lokalisering og påvirkning på omgivelsene, jf. KU-forskriften § 10 første ledd. Planen skal så vurderes etter kriteriene i § 10 tredje ledd bokstavene a-h. Etter bokstav b er verdifulle kulturminner eller kulturmiljøer ett av kriteriene. Planområdet grenser inn til Riksantikvarens NB!-område K-258 Halden Sentrum som er definert som «kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse». Riksantikvaren skriver i sine faglige råd for dette området at «I tilstøtende randområder bør nye tiltak ikke redusere opplevelses- eller bruksverdien knyttet til det historiske bymiljøet.» De skriver videre om bebyggelsesstruktur, bygningshøyder og gesimshøyder, den historiske bebyggelsens karakteristiske volum med skala og proporsjoner, samt plassering av bygninger. Etter vår oppfatning er dette forhold som det uansett må gjøres rede for i planarbeidet. Det er tidligere utarbeidet en rapport av NIKU (https://www.halden.kommune.no/_f/p1/i93361933-71c3-4269-90f7-20874b9ceb2b/niku-oppdragsrapport-halden-sentrum_nordsiden-utviklingspotensiale.pdf) som et grunnlagsmateriale for arbeid med sentrumsplanen. Denne rapporten peker nettopp på planområdet som et område som kan egne seg for omforming/utbygging, men da i en skala og høyde tilpasset omkringliggende bebyggelse.
Vi mener på bakgrunn av det ovenstående at reguleringsplanens påvirkning på kulturminner og kulturmiljøer må gjøres rede for som en del av planforslaget, men ikke at det krever konsekvensutredning.
Etter KU-forskriften § 10 tredje ledd bokstav f kan det utløse krav om konsekvensutredning dersom tiltaket medfører «konsekvenser for befolkningens helse, for eksempel som følge av vann- eller luftforurensning». Deler av planområdet er i sentrumsplanen angitt med Hensynssone H390 – Annen fare – mulighet for forurensning. I dette området har det tidligere vært et bilverksted og et renseri, og det kan være forurensninger i grunnen som følge av virksomhetene. Det må gjøres miljøgeologiske undersøkelser som en del av arbeidet med reguleringsplanen, og resultatet av undersøkelsene må inngå i ROS-analysen. Ev. krav om tiltak må videre sikres i bestemmelser i planen. Vi anser derfor at dette temaet vil bli ivaretatt gjennom planarbeidet og at det ikke vil utløse krav om konsekvensutredning.
Etter KU-forskriften § 10 tredje ledd bokstav h kan det utløse krav om konsekvensutredning dersom tiltaket medfører «risiko for alvorlige ulykker som en følge av naturfarer som ras, skred eller flom». Planområdet ligger innenfor et område som av NVE er karakterisert som aktsomhetsområde for kvikkleire. Dette vil uansett utløse krav til geotekniske undersøkelser jf. NVE sin veileder 1/2019 Sikkerhet mot kvikkleireskred, og vurderingene etter dette vil inngå som en del av ROS-analysen for planen. Vi mener derfor at dette temaet vil bli ivaretatt gjennom planarbeidet og at det ikke vil utløse krav om konsekvensutredning.
Konklusjon
Vi mener på bakgrunn av det ovenstående at reguleringsplanen vil berøre temaer som kulturminner og kulturmiljøer, grunnforurensning og områdestabilitet/fare for kvikkleireskred. Dette er temaer som uansett må gjøres rede for som en del av planforslaget. Vi mener derfor at dette vil bli ivaretatt gjennom planarbeidet og at det ikke utløser krav om konsekvensutredning.
Julekortgalleriet